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 在卖房时怎样对付房产中介利用ABC单给自己下套?

发布时间:[2021-8] 来源:[大碗楼市] 作者:拓海 浏览量:2045
 
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  房东A,投资客,炒家B,消费者,接盘侠C

 

 如果有一天,你发现被ABC单套路了怎么办?

 比如:你想挂牌卖掉一套房子,面谈的“买家”虽不杀价一分钱,但提出先支付10万元订金锁定房源,几个月或一年之后再过户;

 等约定时间一到,签约方可能是面谈的“买家”,也可能是这位“买家”的其它什么亲戚;

 遇到这种事,想都不用想,来者便是ABC单。

 房屋交易本质上是买卖双方博弈的过程,赌注可能少则几百万、多则上千万。

   套路玩家的段位可能有高有低,但绝不可能是个傻瓜。

 对于大多数人而言,如果不想被坑,遇见ABC单建议直接pass掉。

 今天,笔者就跟各位看官分享分享最近我是如何与ABC单斗智斗勇的。

 

 1.ABC单究竟是怎么玩的?

 杭州二手房市场已经火了足足大半年。只是,行情越热,似乎作妖的人就越多。

 天气越是炎热潮湿,真菌繁殖就越是猖獗。自然界的法则,大多数情况下,在人类社会同样适用。

 笔者本人家中最近有一套13年房龄的闲林板块二手房想出售,挂牌价290万元。

 因为是本小区同户型挂牌价最低的一套房源,所以一周内来了7-8户看房。

 几乎所有意向买家都提出了5-10万不等的杀价;

 唯独一户草草看了几眼房子就走的哥们儿例外。

 借一步说话,他提出如下要求:

 1)对于290万元的挂牌价,保证不杀价。

 2)愿支付10万元订金,5个月后办理正式过户手续,并交齐尾款,如果逾期,则10万元订金归业主所有。

 3)最终买家目前并不确定,可能是签约方,也可能是其它人。

 好一出空手套白狼的操作:

 拿10万元锁定了约300万资产在未来小半年的“涨幅期权”!

 但作为房东的笔者本人,最快也要5个月后才能拿到全款。

 要不是套路玩到了我头上,我都差点鼓出掌来。

 随后,我从中介小哥处打听到:

 这位所谓“买家”已在我家板块,以相似手法收购了6-7套房源。

 不过,他这套花活儿到了我这儿立马不好使:

 在给了一个礼貌而又不失尴尬地微笑后,我当场表示拒绝。

 没成想,两周之后,这哥们儿又打过来电话——

 这回表示:愿意将订金提高到20万元,仍然约定5个月后过户…

 如果接招的不是房产老司机,那接下来很有可能发生这几件事:

 这位所谓“买家”(B)以10-20万元订金锁定房源与价格,与房东(A)签订居间合同,拖着不网签。

 并在此期间寻找真实买家(C),以高于房东挂牌价数十万到一百万不等的价格出售。

 所谓ABC单,不过就是这么回事儿。

 这种剑走偏锋的野路子:

 能让炒房客以极低的成本垄断某一板块二手房供应端,进而扰乱市场定价机制。

 这就是传说中的“控盘”。

 如此一来,房东与真实买家之间的信息不对称进一步加剧;

 从炒房客的角度看,房东与真实买家同时成了韭菜;

 炒房客对房东、真实买家形成了“两头盘剥”。

 此时,中介的角色,怎么看都觉得是在助纣为虐。

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 2.此时在杭州做ABC单,像极了宣统二年入宫当太监

 我这人说话也很直:

 这时候选择在杭州做ABC单,是傻X;在闲林做ABC单,是傻X中的傻X!

 抛开自家卖房因素不谈,有些事我觉得有必要跟粉丝朋友掰扯清楚:

 1)目前杭州闲林已在本轮行情末端

 从2020年3-4月份起,杭州闲林板块二手房成交量始终领跑整个杭州。

 周成交量TOP 10榜单中,闲林房源霸榜半数几乎是常态。

 与此同时,其成交价也如同温吞水一般,踉踉跄跄地微涨了一年有余。

 对于这样一个在此之前已横盘三年的板块而言,已经是超常发挥。

 不少房龄超10年的小区均价来到30000元/㎡的关口,已呈现量价增长疲态。

 如此来看,目前在闲林做ABC单的时机,实则非常不理想。

 2)闲林缺乏必要的炒作基础

 杭州楼市是ABC单的重灾区,但也主要集中在传统热门板块:

 奥体、未科、三墩北、滨江、申花、江河汇…

 原因很简单:

 要么是产业红利、要么是教育资源、要么是核心资产、要么是城市中轴。

 值得大书特书的概念,您总得占一样才行。

 反观闲林板块,这些核心概念几乎啥啥没有;

 能当好未来科技城的“睡城”,已经是不错的造化。

 也许很多人在笃定杭州地铁四期规划的红利。

 但实话实说:新地铁线路规划带来的红利,很可能已在过去一年多时间里被提前稀释了。

 现实的情况是:众多买家来买闲林,要么是未科工作刚需,要么是总价预算有限,反正大多是无奈之选。

 很不幸,笔者本人此前买闲林,上述两样都占。

 3)闲林板块二手房供应量贼大

 供应量究竟达到什么程度?

 别的小区挂牌量几十套、一百多套顶天了;

 而闲林小区挂牌量大多集中在300-500套之间。

 如今,杭州新房市场流传着“千户大盘”的说法,闲林人听了微微一笑:

 “千户怎么就大盘了?来看看爷这儿,4000户起步!”

 余杭区是杭州挂牌量最大的一区,而闲林又是余杭区挂牌量最大的板块。

 炒房客以ABC单的形式,一次性收购6-7套、十多套房源…

 这种情况下,如何在闲林做到控盘?我是真的不得而知。

 反观ABC单频繁出没的奥体、未科、三墩北,除板块概念或红利之外,还有一个非常重要的因素:

 无一例外,新房、二手房供应长期偏紧。

 

 3.遇见ABC单套路,小白请果断远离

 ABC单玩家遇上了我,算他倒了血霉。

 但现实生活中,并非人人都能识破ABC单套路。

 对于小白而言,无论你是房东还是买家,都要保持足够警惕:

 一旦发现入坑,别犹豫,妖妖灵走起!

 作为房东,必须留神合同上的漏洞,严防签约方卡bug:

 过户时间不确定或超过3个月,去逑!

 最终落名权不确定,去逑!

 逾期1-2年房东才能解除合同,去逑!

 合同约定期满前,房东转卖给他人,须赔偿买家房价XX%的违约金(违约金通常是订金的双倍,与房价本身不搭嘎),去逑!

 如果银行不同意贷款给买家,转按揭超过三家银行,去逑!

 卖房的核心,是保障合法收益最大化;卖房的前提,是保障资产的绝对安全。

 如果你是购房者,更要多留个心眼:

 房源必须在房管局真实备案,拒绝一切形式的“独家房源”、“内部房源”;

 买卖过程中,务必确认对方是业主本人,身份证、房产证务必保持一致;

 在交易过程中,最终成交价务必买卖双方确认一致;

 任何“抢单”行为都有可能是房东或炒房客“自导自演”的圈套。

 经常有人吐槽买新房:

 开发商搭售车位、开发商偷工减料、开发商逾期交付、开发商各种不是人…

 讲真,买卖二手房的水比买新房深得多。

 面对少则几百万,多则上千万的东西,最忌讳的就是不懂装懂。

 拿不定主意或一知半解,就找个懂行的当参谋;

 二手房市场,所有一眼就看得见的“便宜”,几乎都要多问几个“为什么”;

 签订买卖合同时,实在不行找个律师帮忙,真花不了多少钱。

 4.ABC单是门玄学,真的很考验道行…

 刚刚我分享的,是针对小白的“1.0”版本;

 到了“2.0”版本咱们讲讲老炮儿们可能感兴趣的…

 ABC单的核心要素有三个:

 1)湿湿的雪、长长的坡

 抓住行情起势前期:

 不仅能尽可能缩短红利兑现周期,更可以最大程度保证充足的上升坡道。

 2016年的杭州,2018年的苏州、东莞,2019年的广州、合肥,均属于这种情况。

 因此,这非常考验一个人对行情周期的把控。

 实不相瞒,没有5套以上的操盘经验,ABC单的游戏真的不适合你。

 强行照猫画虎,后果很可能就像北京的“南城房姐”一样,把自己玩进了局子,有人管一辈子饭。

 2)紧盯核心城市的核心板块

 众所周知,当前全国热点城市调控加码已成家常便饭:

 光是今年上半年,全国楼市调控就多达200次之多,力度前所未有。

 这意味着核心资产焦虑正在甚嚣尘上。

 在这种情况下,核心房产才能拥有更多套利空间;

 反观非核心板块或老旧小区,接盘侠往往啥都不敏感,唯独价格很敏感。

 不得不说,越是机会成本金贵,“二八定律”就越是奏效。

 3)新房、二手房须长期供应吃紧

 批判性地讲,ABC单的本质,是炒房客以最低的成本垄断供应端,从而达到控盘的目的。

 无论新房还是二手房,当然是供应量越小越容易控盘。

 之前杭州奥体、未科、三墩北ABC单屡禁不止,就卡了供应量少的bug!

 相反,像闲林、星桥、崇贤、南部卧城、青山湖这种供应量大到难以想象的板块,拿下十几套、几十套房源就幻想控盘的?

 不是脑子进水了,就是脑子进水了!

 更扯的是,我还听过之前有某外地房产大V振臂高呼:

 “去重庆控盘!”

 我当场就吓尿了,不知道算不算侮辱智商。

 想到这里,我突然想给做我ABC单的小哥回敬一通电话,反X他一把:

 “额…订金提高到30万,3个月内完成过户,你要是行,马上成交!”

 

 原文标题:作妖的ABC单作到我头上了?! 

 

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