这两年抢占贵阳大部分蛋糕的花果园近日传来推出最后一个组团的消息，这就意味着花果园正式进入收官阶段。花果园之后的贵阳楼市是怎么样的？是大盘争霸时代来临还是一家独大取代花果园成贵阳楼市霸主？本期腾讯高端访谈专访了贵阳知名的房开商，业内称其“彭大炮”——城市魔方总经理彭方，看看他他眼里的“后花果园时代”是怎样的？

城市魔方总经理彭方

腾讯房产：据专业地产研究机构提供的数据显示，2013年贵阳楼市成交面积813万平方米，而2012年这一数据还要略高于2013年，相比10年、11年增长将近一倍，贵阳常住人口445万，这种成交量是透支了贵阳房地产市场，还是激活了贵阳房地产市场，对未来贵阳楼市的发展将产生什么影响？

彭方：我认为还是透支了市场，2013年的成交量为813万方，而目前整个贵阳的存量就有6千万方，贵阳需要7—8年才能消化。而2012年和2013年成交量大幅上涨，取决于房地产的高速发展，这其中花果园在里面占了很大比例，它的营销模式激活了整个贵州省，但由于开发量、供应量太大，透支了未来贵阳三到五年的需求量。

腾讯房产：今年花果园进入销售尾声，对于贵阳楼市的影响是否会有变化，如果有，这种变化又将是怎样的？

彭方：过去的三年中，花果园项目成交量占了整个贵阳市场的绝对大头，2013年占40%、2012年占52%，2011年占20%，而从楼市整体成交情况看，楼市成交波动都是与花果园销售紧密相关。花果园占据市场大部分这个其实是一个不成熟市场，如果是一个成熟市场，相对来说它占的市场份额的比例不会那么大。

影响是贵阳大盘时代终结。

腾讯房产：有业内人士认为，花果园让整个贵阳楼市复苏，不但提高了楼市的整体销量，还激发了许多潜在的购买力。一旦花果园销售完，整个贵阳楼市就会失去活力，您赞成这种观点吗？

彭方：理论上好像是花果园一旦卖完，剩下来的市场份额会由其他公司来瓜分。但目前来看，填补它的公司还不存在、或者可以说还没出现。

首先，因为其他大盘还没有那么强的能力，包括中天等房开；

其次，目前大盘的房价没有花果园那么低的了；

第三，花果园把所有市场该买房子的这一群客户已经一网打尽，市场需要新增人口的积累，才能达到第二次的销售的高峰的情况，这是需要时间的，估计三年；

再加上，地产政策的变化，全国房地产宏观的双向调整，一个是价格的调整，另一个是土地供应量的调整，贵阳对土地供应量做得很大，很大力度的调整，所有的项目将走向提高，也是影响发展的规律。整个地产会走向个性化、产品独立化、特色化，所以这个空白一时半会没有能替代花果园的楼盘。

腾讯房产：去年贵阳市政府先后出台了多项房地产行业相关政策，包括限容积率（两城区不超3.5，其他区域不得超过2.5）、限地块大小（单宗用地不得超过20公顷）以及净地出让等，这对整个贵阳楼市会带来何种影响，目前是否已经体现出来？

彭方：目前影响暂时还未体现出来，个人估计可能要半年到一年才会逐渐的体现。但到那时体现无非两个情况，一是价格会涨，二是很可能品种会增多，购房者选择范围会加大。但由于大环境、大政策的不支持，估计整个房价大幅增长的情况会不存在。从全国来说，供应量整体偏大，贵阳受到的这种波动小一点。

贵阳城市魔方楼盘在喷水池贵阳饭店外墙做的低价促销广告

拍摄：瘦松居士，拍摄日期：2014年03月02日

腾讯房产：有业内人士说，过去两三年的贵阳楼市处于一个“花果园时代”，而现在随着花果园销售进入尾声，贵阳楼市进入了“后花果园时代”，您是否同意这种说法？为什么？

彭方：我认为不应该叫“后花果园时代”，应该叫“无花果时代”，也就是意味着贵阳再也没有花果园这样的楼盘出现了。从2013年贵阳销量前十名房开来看，市场占有率在80%左右，花果园售罄之后这个现象也会一直维持。但花果园留出的这个空不可能出现一家独大或几家大盘瓜分的现象。因为花果园说占有的是一个低端市场，这个市场目前已经饱和，相当于花果园卖之后，就没有这个客户了，这个市场就已经不存在了，所谓它激发出来的这种潜在的购买力已经被它一网打尽了。

而这种情况会导致贵阳楼市成交量大幅度下跌，下跌程度大约在20%~30%，比如，今年的成交量可能是600万方，下降200万方。这样失去其实只是花果园，因为其他的公司没有扩大供应，只会在原来的基础上保持稳定。

腾讯房产：近日，杭州等地传来楼市降价的声音，而关于楼市的涨跌传闻此起彼伏，有李嘉诚、王建林的“暴涨论”，有王石的“小心论”，市场到底向何处去，许多专家和业内人士都在猜测，您更支持哪个观点？

彭方：两种观点我都不支持，这种业内领袖人说出的言论可能是有目的性的，在我看来，如果市场上出现两种强烈对立的观点的时候，恰恰市场会处于相对平稳的状态，如果大家一致看好，房价可能就会大跌，如果大家一致看坏，房价可能就会涨。

腾讯房产：对贵阳房价走势您怎么看？

彭方：贵阳房价价格会维持现状，甚至会略上升，但是这个不会超过整个行业应有的增长率，可能是5%左右，但是成交量可能会降到20%。

腾讯房产：请问贵公司今年会有什么营销计划？

彭方：今年我们项目对根据市场会做规划上的调整，做产品的差异化，具体计划要下半年才能推出。

本站吐槽：彭总，你这么无情的总结贵阳房地产市场未来的走向，其它公司老总同意么？赶紧把你的城市魔方卖完才是硬道理！