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 看看房产投资大咖购买景区度假别墅踩雷后是怎样脱坑的

发布时间:[2021-10] 来源:[老端的花园] 作者:端宏斌 浏览量:3095

 

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    端宏斌,微信公众号财经大咖,社会时政段子写手,他的文章幽默不断,笑料不停,嘲讽的节点接二连三,论点分明,论据充分。

    有好多人都是看了他的文章去买房产,买股票,赚的盆满盆钵。很多时候,他预警的每一次财经事件,都让他的粉丝读者们,提前避坑。

    然而,常在河边走,哪有不湿鞋。这不,老端也有翻车的时候.....

    还好,地产财经大咖的名号可不是浪得虚名的,一番骚操作之后,居然把本钱追回来了,可怜一大群同样买了那个地方的大妈们,继续在冷风中凌乱。

 

    正文:

    老端注:今天这篇文章,是非常实用的操作攻略,作用就是给你提供一个踩雷脱坑的指南。本文不含广告,可以放心阅读。

    我们知道,有两种人不喜欢对客户说“再见”,其一是医生,其二是律师,因为你再见医生,说明你又病了,而你再见律师,说明你又出事了。但很多时候,你是不是生病,你是不是出事,这些并不以你的意志为转移,所以当你生病或者出事的时候,知道如何解决问题,这才是最重要的。

    我每年都会进行各种投资,俗话说,常在河边走哪有不湿鞋?所以踩雷也是不可避免的。去年我买的一套景区度假别墅就踩雷了,不过经过一系列运作,竟然成功让我脱坑,本文就是全程记录。

   去年4月,我写了一篇文章叫《我在上海郊区买了套乡村别墅》,那时候正好疫情封门,好不容易放出来透一口气,一下就喜欢上了这套房,下面是实景图:

上海青浦寻梦源乡村别墅外景

上海青浦寻梦源乡村别墅外景

    这套房子精装修,占地面积200平方米,实际使用面积是80平方米,包括120多平的前后花园,以及带浴缸的阳光房。后院直通池塘,每家都带有一个小码头,你可以用来停靠小船,坐着船就可以去池塘里钓鱼。

   一出门就是大片的花田,那时候正是春天,所以开满了虞美人,景区里还有大片的薰衣草田,到薰衣草开放的季节,景色相当不错。下图就是走出你家门时的景象:

上海青浦寻梦源乡村别墅外,开满了虞美人

上海青浦寻梦源乡村别墅外,开满了虞美人

 

    这套房子是建在景区里的,所以属于商业用地,房子属性是可移动木屋,不可能有产权。房子非常便宜,只有46万,包你20年的使用权(到期可续约),同时还给你每年6%的收益分成。收益来自于你房子出租给客人的租金。因为你明显不可能天天住在这里,你一年能来住2个月就很好了,剩下10个月景区可以用来当民宿赚钱。

    在当时,我把这理解成:股息6%的优先股。优先股的本质是债券而不是股票,所以他把房子20年的使用权抵押给你。由于每年还能去住两个月,所以同时具备了投资和消费的属性。

   我是万万没想到,这套房子竟然暴雷了,房子你确实可以随便住,但是每年6%的分成死活不肯给。事到如今,我都不太能理解这一点,46万的6%只有2.76万,他只要给我这2.76万就没事了,但就是不想给。

   直到此时,我才开始研究跟我签合同的这家公司的背景。这家公司名叫上海潆薰农业科技有限公司,运营的景区名叫青浦寻梦源,我下载了启信宝、天眼查和企查查,看完心都凉了,因为这是一家老赖公司了,它的前身叫上海梦乐园农业科技有限公司,因为拖欠景区所在的青浦张马村村委的租金一直不给,法人已经被列为老赖。而潆薰就是梦乐园换壳的公司,因为这家公司的法人和之前的法人是亲戚关系。

上海梦乐园农业科技有限公司

上海梦乐园农业科技有限公司

上海潆薰农业科技有限公司

上海潆薰农业科技有限公司

 

    简单地说,原本叫梦乐园的公司,因为经营不善,欠了一屁股外债,连村委会的租金都给不起,已经破产倒闭了。公司法人冯常安已经被列为失信执行人(即老赖)。虽然公司完了,但他还可以换壳啊,所以就成立了一家新公司,叫潆薰,冯的外甥女变成了这家新公司的法人。

   2020年疫情暴发之后,他们和一家专门做农村小产权房的公司合作,一起盖房子卖,但是中间不知道出了什么变故,这个项目只搞了一半,没有完成。听说是因为青浦属于长三角一体化示范区,所有建设项目都冻结不批了。由于我买的这套房是现房,是上一家破产倒闭的公司建的,所以就给了我,其他买期房的人就惨了。

   此时,我手头最重要的证据就是合同,合同上写得很清楚,如果无故拖欠分红不给,一个月之后,我就有权解除合同,就是这条救了我。如果没有这条,那还不知道会扯皮成什么样子。

   接着我找到了律师,律师建议我起诉的同时可以做财产保全,简单地说,就是冻结老赖公司的资金。因为你找老赖打官司,老赖一点都不怕,但你把老赖的钱给冻结了,他就慌了,这是非常关键的一步。

   说起来容易,做起来难,你要做财产保全,你就必须要知道对方公司的账号,为了获得账号信息,我花了一番精力,最后终于被我给查到了。接着,起诉+保全,这下对方果然着急了,因为主账号都被我给封了,他能不急吗?

   还是要感谢互联网的强大,他在网上留下的任何信息,我都能查到。比如法人的照片、微信、QQ和支付宝,公司的支付宝账户,公司员工的联系方式,之前打过官司的人的联系方式,等等。不管有没有用,我都查了一遍。事实上,知道了那么多隐私信息并没有什么用,最关键的一步还是冻结他的账号,要说服法院执行冻结,你必须有证据,而合同书就是证据。

   账号冻结之后,对方终于主动联系我了,此前一直是我联系他,他不理我。接着就是冗长的讨价还价,他希望我撤诉,但又不想给钱,我一看对方根本就无诚意还钱,只能告诉他,法庭上见吧。

   等上了法庭,这才发现,法官的自由量裁权相当大。法官就像是一个老娘舅,一直在劝你们各退一步,以便达成协议。但最终的协议还不错,我买房花了46万,对方答应赔给我50万,算上律师费以及打官司的支出,总体上我不赚不赔。

   从准备打官司到最终拿到所有赔偿,总共花了半年时间,这其中经历了各种人生的第一次。现在想想,原来打官司也没什么难的,打官司是解决纠纷的最佳手段。

   下面是一些心得体会:

   1.合同非常重要,必须要好好保存,因为合同是你维护自身合法权益的保障,如果你连合同都没有,那就真的难办了,因为空口无凭啊,法官都不知道怎么帮你。

   2.对付欠钱的老赖,最好办法就是财产保全,冻结他的账户资金,只要账户被冻结,他肯定会服软的。

   3.现在法院执行局的力度很大,真要上了失信被执行人名单,这日子相当难过,所以你还是要相信法院。

   4.景区的包租房,我打死也不会买了,不管多便宜,因为他随时可能不给钱。说起来给你包租20年,而他这个公司随时都可能倒闭,到时候你找谁去?

 

   后来我听说,上海很多老头老太都买了这种包租的无产权农民房,如果你也同样踩雷了,你可以找我,我给你全程提供法律支援,毕竟我已经拿到了全额的赔偿。很多老人踩雷之后求告无门,其实很简单,打官司就行了。不要害怕打官司,没什么大不了的,这就像你去医院看病一样简单。如果你家有老人看中了这种房子,你一定要说服他别去上当,这种房子就是地雷,谁踩谁知道。

 

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